重庆中国银行观音岩(重庆市渝中区观音岩中国银行)

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大家好，今天我是毒舌大白。

众所周知，我很少会直接讲XX板块是垃圾、XX新区是坑。怕得罪同行不好看，最主要的是怕被举报。

10月底我去重庆调研了。再一次瞻仰了中央公园铺天盖地的建筑群，又去各大销售中心体验了一把价格冲击。我还抽空去看了几套二手房。

然后，这一次我就有很多话想分享。

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先看几张中央公园二手房的截图。

主要看两个数据，在售房源和历史成交套数。你会发现在售房源远远远大于历史成交套数。

出现这种情况有三种可能：

1、投资客比较多；

2、新交房小区；

3、新交房小区且投资客比较多；

因为中央公园是新区，所以历史成交不多一定和新交房有关。

比如中央公园成交排名前三的小区金茂国际生态新城锦悦、鲁能泰山7号12街区、金茂国际生态新城茁悦，这三个小区的历史成交就超过了在售房源。

但是请看下面这张图，交房10年左右且交易活跃的小区，通常情况下是成交量要远远大于在售挂牌，通常是在售挂牌量的3-4倍。（超级大盘除外）

因此，对照重庆主城成熟区域，中央公园的二手市场的特点是，成交不活跃，投资客多，挂牌量大，明显供大于求的市场。

下面这张图片再一次证明了这个结论——

这是中央公园成交第一，人气第一的小区金茂国际生态新城锦悦的成交记录，在5月大涨之后，6月份仅成交一套，7月份仅成交一套，8、9、10成交0套，11月截止到15日成交零套。

因此，那些被中介奔走相告，被同行们广作谈资的，从20000元/㎡涨到25000元/㎡上涨，涨幅超过30%，不过是一套房的成交价而已。

当然，我不得不承认这只是一个略有极端的例子，但它却可以真实的反映当下中央公园二手房市场的现状。

无论是价格还是涨幅都存在很大的水分，甚至连成交量我都认为不可信。

极短的成交周期，极少的带看人次，零关注，这些成交数据是不正常。

这些成交都发生在8、9月，也就是重庆本轮行情的末端，二手房最不景气的阶段。

在6月份之前，中央公园区域的成交数据是这样的——

虽然我没有证据证明这些房源8、9、10月份的成交数据造假，但我认为它们存疑。

再看几个其它区域的成交数据——

数据对比之所强烈，你应该是能直观的看到。

我之所以花一点时间去扒中央公园的二手房数据，是因为我在中央公园约看了几套二手房源，我实在搞不懂它的购买逻辑是什么？

就是这样现状的中央公园，其房价拳打两江四岸，脚踢照母山。

同等价位，为什么要买中央公园呢？

重庆最好的教育资源在沙坪坝区。

重庆最好的医院在渝中区和沙坪坝区。

重庆最棒的城市景观在解放碑、南滨路、江北嘴、长嘉汇、来福士。

重庆最优质的五星级酒店，威斯汀、丽晶、国瑞中心万豪、皇冠、喜来登、艾美、丽笙世嘉以及超五星级丽思卡尔顿等等全部在两江四岸。

重庆一线银行机构集中在渝中和南岸区。

中国工商银行重庆分行在弹子石。

中国农业银行重庆分行在朝天门。

中国建设银行重庆分行在解放碑。

中国银行重庆分行在观音岩。

中央公园有什么？

作为超级远郊新区，中央公园发展了八年。

目前中央公园的二手房入住率基本为零。

它没人气、几乎零配套、没有优质的教育资源、甚至像样医疗配套都没有。

当然，你可以说，它有商业规划，还在落地中。

确实有。那个比三个观音桥还要大的，360万方的超级集中商业。它还有未来吗？

目前在中央公园简易餐饮，商业几乎为零。

你可以说，它规划了大量优质学校。

确实有。只是落地太慢了。

几个比较大的小区周围都有配套的小学、中学，但已经开学的不多。

当然，你可以说，它改善宜居。

改善吗？

确实有一些低密的、小梯户比的、南北通透的小区，但绝大多数的小区都是高密、高容积率、多梯户比的房源。

中央公园发展8年了，未来至少三年依然不具备居住条件，更别提改善居住。

当然，你可以说，它的规划定位，它是未来的宇宙中心。

但我却认为，中央公园板块前景堪忧！

能拿的出手的好地没了。

中央最先发展的是公园东，紧接着是公园西和公园南。目前主要在售的新房集中在更荒芜的中央公园北部。

二手存量太大。

三年后仅中央公园二手存量超过4万套。

大体量的写字楼被无序出售。

因此，看上去很美商务中心，注定引不来高净值机构和人群。

更大的问题在于，重庆整个城市发展方向变化。

成渝经济圈的导向，重庆开始加大力度向西。

而依托于区位优势南区，也开始频有大动作。

还有占据重庆东站和广阳岛两大利好的茶园、鹿角一带，也是下一个土拍热点板块。

老城区也没闲着，观音桥商圈、南坪商圈这两年也接连抛出重磅地块。

所以重庆的东西南北中，各个都是方向，各个都是热点。

再看中央公园——

在管辖区域、行政划分上，绝大部分都是属于渝北区。但名义上又属于两江新区 。

而双方都不情愿给对方做嫁衣。

以至于中央公园到现在也没有什么拿得出手的产业和机构；

其结果就是主打改善宜居的中央公园导不来人。

当然，你会说，对比10年大成的照母山，中央公园还需要一点时间。

是的，新区不是不能买。

从荒芜到繁华，照母山，已经实现了价值飞跃发展。

早期拓荒的开发商和个人购房者，都赚的盆满钵满。

但，你不能太远啊。

中央公园距离照母山也要20分钟车程，距离解放碑等市中心单程要超过50分钟。

参照重庆滴滴大数据，重庆的城市半径大约是25KM左右。

所以，中央公园是做不了渝北的中心。更别说和照母山争宇宙中心了。

它最终也就是个外围新区而已。

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它的房价之所以高，仅仅靠地价吹出来的。

4月28日，重庆住宅用地“两集中”第一批次土地开拍。

保利直接把中央公园的楼面价干到了15711元/㎡，而区域内还有20000的尾盘。

“地价逼平房价、面粉贵过面包”，因此，二手房的房价也开始迅速上抬。

一夜中央公园早期被套的业主们嗨了，直接涨三四十万，上头涨了100万的也有

地王、新房、二手，相互参照，房价就吹出来了。

大家注意看这几个开发商，都是这轮土拍行情被套在山顶的。

等到下一轮高价地出来，他们就解套了。

如果下一波还追涨的，按照中央公园开发周期，那就是最后一棒了。

无论是开发商，还是追着地王去抢房的投资客，全都将被套在山顶，给他们解套的就只有漫长的时间和通胀了。

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中央公园，再怎么牛批，也就是个外围新区。

它的行情，就是土拍行情。

趁着新地王的热度，行情大幅上扬。

只要没有土拍，它的房价就像一盘散沙，不用风吹，再过几年就散了。

这样的板块，自始至终都是——饼画得贼大，实际落地却不大，供应量奇高，人气却始终高不起来。

这样的板块，天生带着缺陷。

抗跌、流动性、租金、保值，都是它命里缺的。

它天生具备极强的不确定性。

在重庆，类似这样的板块还有很多，比如礼嘉、悦来、蔡家、西永以及新兴的土主和水土等这些外围热门板块。

在重庆，这些板块的新房、二手房都不值得买。

现在冲进去买的，新房一定买到高点，二手房就是接盘侠。

越来越的中央公园的业主们认清了现实，现在正是他们抓紧出货的时间。

再晚，就跑不了。